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买房算账首套房贷利率八五折你能省多少

来源: 2018年09月08日

买房算账 首套房贷利率“八五折”你能省多少?

生活中,我们会接触到不少的金融理财常识,除了一知半解其实也有相当的“上进生”乐意增加自己的知识,所以从这周起,本刊推出“你身边的金融商学院”,大家可以和我们联系想学习哪些金融常识,我们会邀请专业人士来教你。 [首套房贷利率松动 小夫妻结婚买房要多动脑筋?]

近期,全国多个城市的首套房贷利率均出现明显松动,九折的利率优惠已经司空见惯,不少优质客户已经能拿到八五折。 这不仅直接降低了购房成本,刺激刚需购房者出手,从而很可能导致楼市回暖,可以说是一个既合民意又稳市场的举措。然而,利率折扣能为我们具体省下多少钱呢?这些数额都是如何计算的呢?这也许会给很多非金融专业的读者会带来一些困惑。

由于货币有时间价值,利息的存在导致未来的钱永远比现在的钱“值钱”,贷款买房相当于在现在使用未来的钱。而分期付款又不同于简单的一次性还本付息,因此对于贷款的现值,我们必须将未来每期的支付额分别折现(discount)然后加总(如图所示)。生活中,汽车贷款、房屋贷款以及债券发行都可以归结为此类计算。

经过一些数学推导

买房算账首套房贷利率八五折你能省多少

,我们就得到了金融学的一个重要公式,年金现金流折现公式:

PV =

公式中要注意的是:PV是现金流现在的价值(Present Value),一份200万的贷款,那么PV就是200万;r是“月利率”,若年利率为7.05%,则r=7.05÷12;N则是支付的“期数”,一份10年期贷款,则我们将支付n=12×10期;A是每期支付额,也就是我们要算的“月供”;

现在我们以100万元的20年期房贷为例(目前执行基准利率为7.05%):

(1)无优惠时,月利息为

=0.5875%,20年共分成n=12×20=240期支付本息,A为月支付额,根据年金公式:

1000,000= A= =7783(元)

总利息=7783×,000= 867920(元)

(2)八五折优惠时,利率折扣后为7.05÷0.85=5.99%,则月利息= = 0.499%,其他不变,则:

1000,000= A= =7159(元)

总利息=7159×,000= 718160(元)

月供将减少=624(元);20年下来可节省149760(元)。

年金(包括永续年金,附加增长的年金)现金流折现公式是基础金融学中最重要的公式之一。比如债券的定价、养老金、助学金的计划等金融活动都离不开它。那么,就让我们根据自己的情况,拿起计算器和使用这个公式来量化一下房贷利率优惠带来的获益吧。

小自测:请计算一套200万10年期的房贷,九折优惠下每月能节省多少钱?(假设年基准利率为7%)?

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