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蔡为民楼势说楼市四万亿仓促登场

来源: 2019年03月05日

蔡为民楼势说:楼市“四万亿”仓促登场

核心提示:蔡为民认为解除限购并未真正解决楼市颓势,反而改变市场预期,使消费者陷入更浓厚的观望氛围中,一时之间难以逆转。

限购松绑难挽颓势

就在许多人认为"九不金,十不银",楼市已提前奏响"熄灯号"之际,国庆长假的前一天(9月30日)央行一纸支持住房金融的贷款新政,再度吹绉市场一池春水,令许多人惊呼:太不可思议!。

无论如何,今年(2014)"金九银十"楼市动向之玄妙,绝对堪载房地产宏观调控之史册。它宣示了一个"调控就是打压"时代的正式结束,也开启了市场化运作"新常态"的大幕!

首先,让我们简单回顾近期的市场状况。

进入9月下旬,“金九”逾半而买气依然有如“死蛇烂鳝”,这下地方政府终于坐不住了,一周之内有如连珠炮般,一口气五城松绑限购,堪称楼市奇观--21日南京、22日福州、23日武汉、25日石家庄、26日珠海等地,不约而同地宣布“弃守”限购,藉以期待、企图扭转恶劣局势,迎来“银十”。

事到如今,仍在执行限购政策的,仅北上广深等四大一线城市

蔡为民楼势说楼市四万亿仓促登场

,及已宣称将于国庆期间取消限购的三亚。这与我在第二季时所做的预测大致吻合,当时我的判断是救市措施将愈演愈烈,8月底前全国调整限购政策的城市可望超过40座!

惟其效果同样如我所预期,解除限购并未真正解决楼市颓势,反而改变市场预期,使消费者陷入更浓厚的观望氛围中,一时之间难以逆转。

房价跌势只有“更惨”,没有“最惨”!

何以见得呢?且让房地产相关数据说说话。根据国家统计局9月18日所公布的《2014年8月70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示,与上月相比70个大中城市价格下降的高达68个,其中跌幅已深的温州持平,之前涨势凶猛、全国房价排名第四的厦门微升0.2%。而不论房价环比跌幅及下降城市数量,均创该指数自2005年启用以来之新高 ,多座城市房价同比更跌回一年前!

另据中原房产监测的全国40个重点城市数据显示,9月21日前的成交情况整体较8月份同期降3%,其中二线城市尤为惨烈达8%,说明“楼市没有最惨只有更惨”!突显仅仅是放开限购并不足以支撑市场,从而使房地产的利益各方纷纷把“歪脑筋”动到“限贷”身上,并自以为是的认定,只要“限贷”松绑,应能打通楼市买气受阻的“任督二脉”,进一步使房地产起死回“升”。

央行打响松绑第一枪

目前来看,楼市陷入如此窘境,着急、坐立难安的,已不只是开发商及地方政府了,银行业的日子也备受煎熬、苦不堪言!一方面是之前的授信收回困难,只能以“借新还旧”等方式拖延着;二方面又承受着来自各层面要求松绑“限贷”的要求与呼声,再再加大其债权确保与行业经营风险。

唯耐人寻味的是,央行与银监会顺应了市场关于"房贷松绑"的燃眉之急,宣布大范围调整贷款相关规定,主要内容是:在还清之前房贷的情况下,可享受首套房的待遇--首付三成,利率打七折,及在未限购城市购买第三套以上的房子,银行可根据借款人还款能力、信用状况等因素,自行决定是否放贷。

央行政策方岀,细则都尚未落地,市场已然掀起满城风雨!首先是嗅觉极其敏感的绿城集团,以"内部发文却最终曝光"的形式,对外宣布将于11月1日起全面调价,以"改善销售价格低于成本的现况"。在我看来其目的一方面是稳住已购客户,二方面刺激犹豫不决的目标族群尽速进场,更能达到媒体免费大量曝光、天衣无缝的"一石三鸟"之计!看来宋卫平应重赏其负责媒体、公关之操盘手。

另据中央电视台报导,仅仅是长假前四天,全国房产类刷卡交易200亿元,根据经验200亿应以定金为主。按此推算,国庆四天理论上成交高达5千~8千亿元,而2014年1~7月全国累计成交仅3.6万亿,回暖趋势相当明显....云云。

只是真实的情况会有那么乐观吗?我看恐怕未必。相信在这200亿刷卡交易的金额中,有相当比例是楼盘前期的已购客户,在确认限贷松绑后的补足订金之举,不见得是新生需求的大量进场。

总而言之,限购限贷接连、相继松绑,其目标不纯粹是"还市场本色",还包括"千方百计刺激买气进场",问题是能达到效果吗?我的答案仍旧是:有点玄!原因?下回分解吧!

点评:目前来看,楼市陷入如此窘境,着急、坐立难安的,已不只是开发商及地方政府了,银行业的日子也备受煎熬、苦不堪言!限购限贷接连、相继松绑是否能达到效果,还需要看接下来的市场反应。?

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